Holding Imobiliária: redução do Imposto de Renda no aluguel e no ganho de capital

A Holding Imobiliária é uma estrutura empresarial que tem sido bastante difundida entre os investidores do mercado imobiliário.

Muitos a veem como uma forma bastante eficiente de fazer o planejamento tributário e  o planejamento sucessório de seu patrimônio, mas isso exige certo cuidado.

Venha conosco e conheça mais sobre as vantagens e os pontos de atenção presentes na Holding Imobiliária.

 

O que é uma Holding Imobiliária?

Uma Holding Imobiliária, como qualquer outro tipo de Holding, é uma empresa (S.A., Ltda, etc) constituída com o fim específico de administrar bens imóveis.

A palavra holding é formada a partir do verbo “to hold” que, traduzido ao português, significa “segurar” ou “manter”. Isto por que, quando nos referimos ao termo Holding, partimos da premissa de controle sobre os bens e patrimônio dos próprios sócios dessa empresa.

Assim, uma Holding Imobiliária pode ser constituída para atender a diversas finalidades, tais como:

• Holding pura: apenas faz o controle dos bens imóveis. Ou seja: detém o patrimônio dos sócios, sem, contudo, exercer qualquer atividade comercial;
• Holding mista: Além das atividades acima, detém imóveis para fins de (i) locação ou (ii) compra e venda (atividade imobiliária).Qual o melhor regime de tributação para Holding Imobiliária?

Quando se referimos a constituição de uma holding, rapidamente os empresários se voltam a uma importante questão: a tributação da Holding Imobiliária.

Em regra, há 3 regimes de tributação adotados no Brasil:

• Simples Nacional;
• Lucro Presumido;
• Lucro Real.

A pessoa jurídica caracterizada como holding apenas pode optar pelo Lucro Real e Lucro Presumido, isto porque, a Lei Complementar 123/2006 vedou que Holding Imobiliárias sejam enquadradas no Simples Nacional.  

Assim, via de regra, a adoção do Lucro Presumido costuma ser uma escolha comum entre as Holding Imobiliárias, já que o regime de lucro real, na maioria das vezes, acaba por trazer uma carga tributária comparativamente superior ao lucro presumido.

 

Quando vale a pena ter uma Holding Imobiliária?

A Constituição de uma holding imobiliária é indicada em diversas situações, sendo as principais:

1. Redução do IRPF devida nas receitas de aluguel:
2. Redução do IRPF devido sobre o ganho de capital (venda de imóveis)

Isso porque, comparativamente com a tributação atribuída a essas operações quanto praticadas pela Pessoa Física, a Holding Imobiliária optante pelo Lucro Presumido traz vantagens substanciais.

 

Vejamos:

OPERAÇÃO	PESSOA FÍSICA	PESSOA JURÍDICA
		Lucro Presumido
Aluguel	27,5% receita	14,53% Receita
Venda de Imóvel	15% lucro	6,73% receita

 

Assim, nas operações de aluguel de imóveis realizadas por uma Holding Imobiliária é possível se obter economia total de até 12% em tributos.

Nas operações de compra e venda de imóvel, essa economia pode ser ainda maior.

Conteúdo, esse planejamento, embora pareça simples, demanda um grande estudo de viabilidade tributária, pois a incidência de alguns tributos, como é o caso do ITBI (cerca de 3% do valor venal do imóvel) pode inviabilizar a operação.

É o que veremos no tópico a seguir.

 

Cuidados jurídicos importantes

Além de entender a tributação da Holding Imobiliária, precisamos nos atentar a alguns cuidados mais técnicos.

Um ponto muito importante é que, especialmente no caso de empresa familiar, as pessoas envolvidas devem estar de pleno acordo com a constituição da Holding Imobiliária.

Os familiares precisam debater essa questão, pois, se for bem-sucedida, o trabalho do advogado será bastante simplificado.

Em seguida, deve-se observar com bastante cautela a elaboração do Contrato Social. Este documento norteará as regras da Holding Imobiliária e, em último caso, influirá sobre as relações entre as pessoas.

Ainda será necessário fazer uma estimativa de todos os gastos desse processo, bem como estimar, minimamente, gastos futuros.

Aqui, podemos fazer isso considerando os bens que a família possui e eventuais dívidas, sejam elas:

• Recolhimento do ITBI;
• Honorários advocatícios;
• Transferência da matrícula;
• Taxas de Registro na Junta Comercial.

Principais vantagens da constituição de uma Holding Imobiliária

1.        Antecipar a Divisão de Bens + Evitar Brigas em Inventário

Essa é uma das vantagens mais importantes da Holding Imobiliária.

A Holding Imobiliária como planejamento sucessório permite que todos os sócios tenham maior segurança e tranquilidade. Com ela, a família conseguirá determinar, com antecedência, como será feita a posterior divisão dos bens detidos pela Holding em caso de falecimento.

A constituição da holding viabiliza, inclusive, evitar o custo com advogados com a condução de processo de inventário (geralmente fixado em 6% do valor dos bens), bem como evitar brigas entre os herdeiros quando da divisão patrimonial. Isso porque, na constituição da Holding, já será possível destinar o percentual que se pretende a cada herdeiro, evitando, assim, futuro litígio (doação com reserva de usufruto).

 

2.        Redução do Imposto de Renda no aluguel e ganho de capital

Outro grande benefício que uma Holding Imobiliária pode proporcionar é a redução de Imposto de Renda (“IR”) sobre valores recebidos a título de aluguel e ganho de capital (compra e venda de imóveis)

Via de regra, pessoas físicas pagam taxas de impostos mais elevados se comparados à administração realizada por uma holding imobiliário (lucro presumido).

Prova disso é o exemplo relativo às operações abaixo:

OPERAÇÃO	PESSOA FÍSICA	PESSOA JURÍDICA
		Lucro Presumido
Aluguel	27,5% receita	14,53% Receita
Venda de Imóvel	15% lucro	6,73% receita

 

Conte com a GAS

Neste artigo, conhecemos mais sobre a Holding Imobiliária.

Conforme vimos, a constituição de uma holding pode trazer uma série de vantagens aos sócios.

Contudo, a presença de um advogado tributarista durante este processo é essencial, para que, assim, riscos sejam mensurados e evitados.

Para isto, conte com a GAS para esta tarefa.

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